Jak doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości przez jednego ze spadkobierców? Koniecznym warunkiem jest samoistne posiadanie w dobrej lub złej wierze przez określony czas. Żeby natomiast wpisać się do ksiąg wieczystych, niezbędne będzie postępowanie sądowe. Za dużo niezrozumiałej prawnej terminologii? Wyjaśniamy więc temat: zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy.
Jak zasiedzieć nieruchomość?
Wyobraźmy sobie taką sytuację: czworo rodzeństwa żyło wraz z rodzicami w domu pod Poznaniem. W 1989 roku zmarł ich ojciec, a w 1991 matka. Już przed śmiercią rodziców troje dzieci zdążyło się usamodzielnić i wyprowadzić do innych lokali wraz z mężem lub żoną. Czwarty – najmłodszy brat – mieszkał z mamą po śmierci taty, a gdy rodzicielka umarła, „automatycznie” pozostał w domu, a rodzeństwo nie miało nic przeciwko.
Nie uregulowali ani kwestii spadku, ani własności – nikt nie miał do tego głowy. Teraz mamy rok 2022 i podczas spotkania rodzeństwo poruszyło kwestię rodzinnego domu. Czy troje starszych dzieci nadal może rościć sobie do niego prawo? Niekoniecznie.
Zasiedzenie domu rodzinnego – przesłanki, które trzeba spełnić
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, czyli de facto nabycie jej na własność jest możliwe po spełnieniu następującego warunku: posiadanie samoistne w dobrej lub złej wierze przez określony czas.
Po pierwsze osoba, która chce zasiedzieć nieruchomość, musi zachowywać się jak jej posiadacz samoistny.
Posiadanie samoistne – oznacza takie korzystanie z nieruchomości, jakby była naszą własnością. Przykładowo regulujemy opłaty za media, odprowadzamy podatek od nieruchomości, uprawiamy ziemię czy ogrodziliśmy naszą posesję.
Posiadacz samoistny nie jest najemcą ani dzierżawcą nieruchomości – takie przypadki (tzw. posiadanie zależnie) nie kwalifikują się do zasiedzenia.
Długość okresu, po którym możemy nabyć własność nieruchomości spadkowej przez zasiedzenie zależy od stosunku spadkobiercy do nieruchomości, którą włada:
- posiadacz samoistny w dobrej wierze – spadkobierca jest przekonany, że przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. Ponadto powody, które na to wskazują, są z punktu widzenia spadkobiercy uzasadnione. W przypadku nieruchomości posiadanie samoistne w dobrej wierze zdarza się zdecydowanie rzadziej niż w złej, bo z reguły wiemy, że istnieją jeszcze inni spadkobiercy. Nabycie własności przez zasiedzenie następuje w takiej sytuacji po 20 latach;
- posiadacz samoistny w złej wierze – w większości przypadków zasiedzenia nieruchomość nabywamy w tzw. złej wierze. Wówczas taka osoba wie, że istnieją spadkobiercy, którzy również mogliby rościć sobie prawo do zamieszkiwanego domu czy mieszkania. Zasiedzenie w złej wierze następuje po 30 latach.
Własność przez zasiedzenie a spadkobiercy – spór o nieruchomość
Gdy po śmierci spadkodawcy jeden ze spadkobierców uważa się za samoistnego posiadacza nieruchomości, tj. użytkuje ją tak, jakby była jego własnością, może spotkać się ze sprzeciwem ze strony pozostałych spadkobierców.
Co może więc zrobić spadkobierca, który chce usankcjonować posiadanie nieruchomości? Złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości
Jeśli spadkobiercy zdecydują się na przeprowadzenie działu spadku, każdy z uczestników postępowania może zgłosić wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości właśnie w postępowaniu o dział spadku.
Można też wszcząć osobne postępowanie dotyczące wyłącznie stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Wówczas każda zainteresowana osoba może wystąpić z powyższym wnioskiem i zainicjować postępowanie nieprocesowe.
Jak nie dopuścić do zasiedzenia?
Teraz spójrzmy na sprawę z perspektywy pozostałych spadkobierców, którzy nie chcą dopuścić do zasiedzenia np. swojego rodzinnego domu. Odpowiednie czynności muszą podjąć w ciągu 20 lub 30 lat od rozpoczęcia biegu zasiedzenia (np. od śmierci spadkodawcy).
W stosunkach między spadkobiercami termin zasiedzenia zatrzymuje się, czyli – innymi słowy – bieg zasiedzenia przerywa się, gdy jeden ze spadkobierców złoży wniosek o sądowy dział spadku.
Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy – skutki prawne
Po tym, jak bieg zasiedzenia dosięgnie 30 lat (lub 20), spadkobierca, który był samoistnym właścicielem, nabywa własność z mocy prawa – czyli nie musi tego w żaden sposób formalizować. Nieruchomość jest jego. Pozostaje tylko zapłacić podatek od zasiedzenia.
Żeby natomiast móc korzystać z nieruchomości w dowolny sposób – sprzedać, dać w darowiźnie, wydzierżawić – spadkobierca musi być wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek o wpis w księdze wieczystej składamy w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego.
Poprzedni posiadacz nieruchomości a bieg zasiedzenia
Wniosek o sądowe stwierdzenie zasiedzenia może złożyć każdy – oznacza to więc, że spadkobierca może ubiegać się o uznanie zasiedzenia nieżyjącego spadkodawcy. Jeżeli więc mieszkasz w domu rodzinnym, który Twój zmarły rodzic zasiedział (bieg zasiedzenia dosięgnął odpowiednio 20 lub 30 lat przed jego śmiercią), możesz wykonać procedurę stwierdzenia zasiedzenia za niego.
Jeśli natomiast bieg zasiedzenia Twojego spadkodawcy nie objął 30 lat, masz prawo do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia i doliczyć czas posiadania swego poprzednika.
Jeśli poprzedni posiadacz, czyli Twój spadkodawca, miał nieruchomość na własność w złej wierze, możesz zasiedzieć nieruchomość z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy tylko wtedy, gdy łącznie z Twoim czasem zasiedzenia wynosi minimum 30 lat.
Innymi słowy – jeśli Twój zmarły rodzic do dnia swojej śmierci był samoistnym posiadaczem domu przez 20 lat, to Ty potrzebujesz kolejnych 10 (a nie 30), żeby złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia tej nieruchomości przez zasiedzenie. Wówczas taka nieruchomość wchodzi w skład spadku.
Nabycie prawa własności przez zasiedzenie – najczęstsze pytania
Przejęcie nieruchomości na drodze zasiedzenia następuje zwykle po 30 latach (zasiedzenie w złej wierze). Warunek – obecny posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem posiada nieruchomość nieprzerwanie.
Stwierdzenie zasiedzenia w dobrej wierze jest możliwe po 20 latach samoistnego posiadania nieruchomości.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, która była w posiadaniu spadkodawcy przez określony czas (20 lub 30 lat), należy złożyć w postępowaniu o dział spadku albo w odrębnym postępowaniu.
Wykazanie zasiedzenia zwalnia posiadacza nieruchomości od spłaty pozostałych spadkobierców.
Można przerwać bieg zasiedzenia, jeśli nie minęło lat 20 (posiadacz w dobrej wierze) lub 30 (posiadacz w złej wierze), np. przez złożenie wniosku o dział spadku.
Zainicjowanie postępowania zmierzającego o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia. Można go natomiast zatrzymać, wnioskując o dział spadku.
Sprzedaż nieruchomości nabytej przez zasiedzenie jest możliwa po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej.
Mogą to być zeznania świadków, zeznania podatkowe, akty notarialne, wypis z rejestru gruntów, umowy najmu – wszystko co potwierdza posiadanie samoistne przez 20 lub 30 lat.
Tak.
Nie można zasiedzieć nieruchomości wynajmowanej ani publicznej.
Nie, ale jeśli jesteś spadkobiercą poprzedniego posiadacza, możesz żądać stwierdzenia zasiedzenia z zaliczeniem okresu posiadania Twojego spadkodawcy.
